Рента или лихва

в-к Капитал, м.декември, 2016 г.

Инвестицията в недвижим имот е може би най-познатата форма за инвестиране на спестени средства от българите. Дали го правим добре и дали сме преценили точния момент за такава инвестиция, както и какви ще са ползите ни от нея и ангажиментите ни, свързани с покупката, обаче са въпроси, на които всеки, решил се на такава стъпка, трябва да си отговори и, претегляйки плюсовете и минусите, да вземе окончателното решение. Факт е, че лихвите по депозитите са на много ниски нива – в момента между 0.2% и 0.8%, и това вече не е атрактивна доходност, която да ни изкушава. Това накара българина през тази година активно да се оглежда за други алтернативи на банковия депозит, които да му носят по-голяма доходност, но и да не поставят на голям риск спестяванията му. Естествено първото, което попада в полезрението му, са имотите. Много важно е обаче каква сума сме заделили и дали тя е достатъчна, за да направим добра инвестиция.

Инвестиция в имот

Покупката на имот в малък град по-скоро ще е лоша инвестиция, защото цените на имотите в малките населени места продължават да вървят надолу поради обезлюдяването и ниските доходи на хората там. Обикновено в тези градове или села липсва или има много малък пазар на наеми и перспективите като цяло за пазара на недвижими имоти и наеми са неблагоприятни. Въпреки това все още хората, живеещи в тези градове, купуват имоти там, като основният им аргумент е за жилище за децата им, като пораснат, а дотогава да ги отдават под наем, но много често не могат да ги отдадат въобще, а децата, като пораснат, обикновено отиват да живеят в по-голям град и имотът се превръща в лоша инвестиция, която при продажба не би могла да върне нито парите, за които е купен, нито вложените за поддръжката му и данъците, свързани с притежанието му.

Ако сме спестили обаче достатъчна сума и бихме могли да закупим апартамент или търговски обект в столицата или в някой от десетте най-големи града в България и преценим добре тази опция, тя би могла да ни носи прилична доходност. Естествено пак би трябвало да спазим няколко задължителни условия – първото от тях е да купуваме тогава, когато повече хора искат да продават, тоест, когато цените са най-ниски поради голямото предлагане на имоти и малкото им търсене. Ако вземем за пример последната криза, която в България стартира в края на 2008 г. и продължи до 2014 г., най-добрият момент за покупка беше краят на 2014 г. и началото на 2015 г. – тогава спадът на цените спря, все още имаше голямо предлагане на качествени имоти на добри цени и можеше да се договарят допълнително отстъпки от цената на имота между - 5 и 10 процента, а понякога и повече.

В точния момент

Сега, в началото на 2017 г., цените на имотите в големите градове са с около 15% по-високи от 2015 г., а в някои топ квартали и с над 30%, предлагането е ограничено и допълнителни отстъпки от цената продавачите почти не правят. Ако не улучим момента за инвестицията, както направиха много хора, закупили имот за инвестиция през 2008 г., можем да загубим немалка част от спестяванията си или да се наложи да изчакаме много дълъг период от време, за да излезем от инвестицията си без загуба на пари.

Закупените имоти през 2008 г.с цел инвестиция в пика на цените доведе до загуба на между 25% и 40% от стойността на имота през следващите години, отделно пазарът на наеми беше силно стагниран и наемните нива също слязоха с около 30% надолу. Хората, които излязоха от инвестицията си през този период, го направиха трудно и със загуба на част от инвестираните средства. Така инвестицията им в имот се оказа губеща.

Локацията има значение

Друг важен момент в инвестирането в имот е местоположението му. От локацията на имота зависи много отдаването му впоследствие, както и типът клиенти, които искаме да привлечем за нашия имот. Ако искаме да отдаваме имота на студенти, той трябва да е близо до университет или студентски общежития, ако искаме да го отдаваме на млади семейства, трябва да е близо до училище и детска градина, поликлиника и добри комуникации, ако искаме да го отдаваме на чужденци или на хотелски начала, имотът е най-добре да бъде в престижен квартал или центъра, а ако е търговски обект, трябва да е на голяма търговска улица или друго място с голям човекопоток и т.н.

Естествено всеки имот с добро местоположение би могъл да се отдаде, но обмислянето на спецификите на всеки район и набелязването на правилната стратегия може да доведе до постигането на по-добра наемна цена и по-добра заетост на имота. В добрата преценка за инвестицията влиза и големината на имота, които купуваме – при апартаментите може да се каже, че по-малките апартаменти са по-лесни за отдаване от по-големите и доходността от тях е по-висока, макар че има и изключения от това правило. Къде да е апартаментът, колко да е голям, как да го ремонтираме и обзаведем или да го отдаваме необзаведен, на каква цена да го отдадем са въпроси, които, ако нямаме достатъчно опит, е добре да зададем на хора от бранша, които биха могли да ни запознаят с текущите тенденции на пазара, търсенията и предпочитанията на клиентите и прогнозите за бъдещото развитие на пазара. Цялата тази информация може да ни помогне да инвестираме парите си по възможно най-добрия начин, да ни предпази от грешни стъпки или нереалистични очаквания.

Доходността

Сега да погледнем нещата от чисто финансова гледна точка. Какво бихме могили да очакваме като доходност от такава инвестиция? Доходността от отдаване под наем на имот в голям град през последните 10 години е средно между 4 и 6 процента. Тази доходност намалява в периоди на криза и расте при активен пазар на имоти и наеми. Отделно бихте могли да реализирате и капиталова печалба от ръста на цената на имота, който сте закупили.

Доходността от наем е най-предпочитаната от българина след доходността от банков депозит, защото му се вижда най-достъпна, с малък риск и с добър потенциал. При сегашните нива на лихвите по депозитите доходността от наем е няколко пъти по-висока, което води и до активното търсене на имоти за инвестиция в момента. Не трябва да се забравя обаче, че има още много възможности за инвестиция, които биха могли да ни донесат същата или по-висока доходност при подобен риск, както и високо рискови инвестиции, които да донесат много по-голяма доходност. Българинът поначало обаче трудно се доверява на инвестиционни инструменти, които не познава добре, и затова взаимните фондове, акциите, златото и други не са много популярни у нас. Виждаме, че дори и при тези ниски лихви по депозитите те продължават да увеличават обема си. За хората това остава най-предпочитаният вариант за инвестиране на средствата, като причина за това е и че голяма част от българите – над 80%, имат спестени до 20 хил. лева - средства, които не са достатъчни за добра и печеливша инвестиция в имот.

Преди кризата доста хора с недостатъчни спестявания направиха инвестиция в имот, като изтеглиха ипотечен кредит. Високите цени на имотите през 2007–2008 г., комбинирани с лихви по кредитите с ГПР около 8% и последвалата световна финансова криза, доведоха до сериозни финансови проблеми при тези домакинства, като голяма част от отнетите и продадени от съдия-изпълнители имоти поради неплащане на кредитите за закупуването им бяха именно втори имот на семейството, закупен за инвестиция. В тази връзка, когато инвестираме в имот, е добре да го правим със спестявания, а не с кредити, защото при евентуална криза на пазара на имоти можем не само да загубим част от нашите спестявания, но и да загубим имота и да останем да дължим част от кредита за закупуването му.

Инвестиция на зелено

През последната година се наблюдава тенденция да се инвестира в жилища на зелено поради изчерпването на качествени готови имоти с добра локалия. Тази инвестиция има плюса, че жилището може да се избере на хубав етаж, с хубаво изложение, с добро вътрешно разпределение, което прави имота по-ликвиден и с по-добра перспектива за увеличение на стойността му в бъдеще и по-лесното му отдаване на добра цена. Минусите на тази инвестиция са, че новото строителство в България се предава на шпакловка и замазка, което изисква сериозен допълнителен разход за довършването и обзавеждането му, и ако не сме предвидили тези разходи, може да се окаже, че не можем да започнем да реализираме доходност от наем, защото нямаме възможност да подготвим имота във вид, подходящ за отдаването му. Другият минус е, че имотът започва да носи доходност около година и половина или две след покупката му – това е времето за завършване на сградата, въвеждането й в експлоатация, довършителните работи и обзавеждането. Това също е важно да се вземе предвид при решението ни за инвестицията.

Ако трябва да обобщим, покупката на имот за инвестиция винаги ще бъде предпочитам вариант за българина, но няма да измести банковия депозит въпреки все по-ниските лихви там. Причина за това ще бъдат ниските доходи, които не позволяват на повечето хора спестяването на големи суми, достатъчни за покупката на качествен имот с добра локация в голям град. Българинът ще продължи да предпочита да има заделени пари кеш, или както казваме - бели пари за черни дни, а банковият депозит винаги ще дава сигурността на спестяванията ни и лесния достъп до тях, когато са ни необходими.